Osservazioni al P.R.G. di Capo d’Orlando
15 Apr 2004
Le osservazioni di seguito riportate integralmente, relative al P.R.G. di Capo d’Orlando adottato con Delibera di C.C. n. 3/2003, sono state presentate in data 29/03/2003. A distanza di oltre un anno, superata ampiamente la comprensibile “pausa” per le elezioni amministrative comunali del maggio 2003, si deve registrare che l’iter per l’approvazione del Piano è al di sotto dei tempi di un normale tabellino di marcia.
Si ha notizia, tuttavia, che l’Ufficio Tecnico incaricato ha già visualizzato ed esitato le 281 osservazioni (od opposizioni che siano!) pervenute al protocollo del Comune. La “palla” – a questo punto – è solo nelle mani (o fra i piedi) dell’Amministrazione e della maggioranza politica consiliare, che dovrà decidere i tempi degli ulteriori adempimenti in Consiglio Comunale.
Osservazioni alle NTA:
Art. 13 punto 6 : Volume del fabbricato
OSSERVAZIONE: Non sembra una buona idea rendere computabile il volume interrato che si estende su un’area superiore al 50% della superficie di piano terra del fabbricato, in quanto porta a ridurre ulteriormente la possibilità di ricavare spazi per autorimesse la cui necessità è sempre più pressante, senza alcun effettivo vantaggio urbanistico. Riteniamo che sia meglio considerare volume non computabile quello interrato d’estensione pari alla superficie dei piani terra, ed anche maggiore nel caso fossero destinati a parcheggio, nei fabbricati in zone residenziali e/o produttive.
Per quanto riguarda l’esclusione dei balconi dal computo volumetrico, l’indicazione è poco comprensibile, ed andrebbe chiarita e specificata se il riferimento vuole essere ai balconi loggiati, altrimenti l’interpretazione resta equivoca con le immaginabili difficoltà in fase di applicazione della norma.
Apprezzabile appare anche l’esclusione dal computo della cubatura dei vani scala che non superano una superficie netta di mq. 12 in pianta: forse andrebbe specificato meglio che per vani scala di superficie maggiore va conteggiato solo il volume della parte eccedente i mq. 12. Questa disposizione va ad evitare l’abnorme proliferare di scale “esterne” – con conseguenze estetiche e sulla tipologia degli edifici spesso molto discutibili – che finora però hanno costituito una soluzione molto praticata, in quanto le uniche riconosciute come non computabili volumetricamente.
Art. 13 punto 16: Altezza delle fronti
OSSERVAZIONE: Ritorna anche qui lo spessore convenzionale di cm. 20 per il solaio ma, a differenza che nell’art. 13, è limitato solo al solaio di copertura: tale limitazione lascia un po’ perplessi per gli elementi di contraddizione con le scelte indicate al suddetto art. 13, e forse sarebbe più logico ribadire lo spessore convenzionale per i solai di ogni piano.
Art. 19: Piani cantinati
OSSERVAZIONE : Anche qui non si comprende perché la superficie del cantinato debba essere limitata al 50% e non invece al 100% del piano terra, tanto più che in zona agricola si ha maggiore disponibilità ed anche esigenza di spazi, e che dal punto di vista dell’impatto architettonico e dell’utilizzo del suolo, un cantinato della stessa estensione del piano terra non reca in linea di principio alcun inconveniente. E’ vero che nel passato sono state rilasciate concessioni in zone agricole con piani cantinati d’estensione doppia, tripla o molto più del piano terra: questo è assolutamente da vietare, e però non bisogna ricadere nell’eccesso opposto riducendo a superfici irrisorie i cantinati, tanto più se si pensa che – nella maggior parte dei casi – i fabbricati in zone agricole occupano superfici abbastanza modeste per il basso indice di cubatura consentito.
Art. 53: Zone B0 – Tessuti urbani storicizzati
OSSERVAZIONE: Finalmente veniva consentita, nell’originaria stesura delle norme in esame, la realizzazione di balconi con aggetto pari al sottostante marciapiede: purtroppo, e con rammarico, si deve sottolineare come una norma miope e gretta, è stata reintrodotta con un emendamento (il n. 1/REC – quando invece trattava di NTA, e ciò la dice anche lunga sull’attenzione posta a questo punto), votato con la delibera di C.C. n. 4/01.
La norma reintrodotta con l’emendamento consiliare ha vietato, dal 1984, ogni aggetto nelle strade di larghezza inferiore ai 6 mt., comportando l’eliminazione degli antichi balconcini con la caratteristica “balata” di marmo sui mensoloni in ferro o ghisa, tipicamente presenti proprio nell’antico tessuto storicizzato del centro e nel borgo marinaro di S. gregorio: al loro posto facciate piatte e piuttosto squallide! Che resta da dire senza cadere nella polemica? Si spera che una maggiore attenzione a questi aspetti porti ad accogliere la presente osservazione, reintroducendo la norma emendata, che contribuirà, di certo, ad incentivare la ripresa di questi ed altri elementi architettonici caratteristici del luogo.
Un’altra disposizione positiva si registra in quella che ribadisce l’obbligo di mantenere i preesistenti allineamenti dei fronti edificati: anche di recente abbiamo purtroppo dei brutti casi di arretramenti che squalificano l’ambiente urbano, fra l’altro in evidente violazione delle norme anche del vigente R.E.C.. Tuttavia, se si vuole realisticamente tener conto delle difficoltà frapposte dalla normativa antisismica, tale obbligo di allineamento potrebbe pure essere limitato solamente ai piani terra.
Nello stesso articolo troviamo l’obbligo della copertura a tetto, mirata evidentemente a definire, chiudere e ricomporre i volumi edificati con l’antico caratteristico aspetto dei tetti rossi, che gli orlandini di una certa età ricordano ben visibili dalle colline di S. Martino e dalla cima del Monte della Madonna. Lo stesso obbligo è introdotto anche per le zone B1, B2, B3, B4, C1 e C2 (agli artt. 54, 55, 60, ecc.) dove però viene specificato che il tetto deve coprire almeno il 75% del solaio dell’ultimo piano. Sarebbe il caso tuttavia che la formulazione di tale norma fosse più esplicita per le varie zone, mentre ora è sostenuta con una serie di rimandi poco chiari – e perciò di possibile interpretazione equivoca – fra i vari articoli.
Infine, il riferimento nell’ultimo rigo dell’articolo alla “superficie compresa tra mq. 120 e mq. 400”, è un chiaro errore materiale e va rettamente inteso come “superficie compresa tra mq. 200 e mq. 400”, in base alle vigenti disposizioni di legge.
Art. 56: Zone B3 – Ambito urbano su via Trazzera Marina
OSSERVAZIONE: Mi limito ad osservare qualcosa in merito al “premio di cubatura sul massimo volume edificabile e/o preesistente”, previsto dai progettisti in attuazione delle direttive consiliari. L’idea è quella di favorire e qualificare l’uso turistico-ricettivo degli immobili, in un’ampia fascia costiera già di per sè investita – in modo caotico ed incontrollato – da questo tipo di utilizzo legato quasi esclusivamente alla funzione balneare durante la stagione estiva.
Si prevede un premio di cubatura diversificato, a seconda che riguardi un uso misto di residenza privata esclusiva del proprietario dell’immobile, con gestione familiare di camere e/o miniappartamenti per la ricettività turistica, ovvero un uso esclusivo di tipo alberghiero: nel primo caso il premio di cubatura è posto pari al 30% del volume edificabile o preesistente, nel secondo caso si arriva al 50%. Per fare un esempio più concreto, se si pensa ad un lotto che di fatto può raggiungere al massimo i 1000 mc., si avrebbero nei due casi non più di 300 o 500 mc, che, su una superficie coperta di 100 mq., si tradurrebbero in 1 o 1,5 piani in più rispetto a quanto consentito dal normale indice di zona. Sono fatti salvi ovviamente gli altri parametri di distanza, distacchi, altezza massima, ecc..
L’agevolazione non sembra particolarmente eccessiva, anche se ci sono i rischi di applicazioni distorte che, però, dipendono – qui come altrove – dal tipo di controllo urbanistico del territorio che l’Amm./ne Com./le saprà (o vorrà!) esercitare. E’ certo che se si accetta un discorso di incentivazione del turismo, misure di tal genere – ed altre di diverso tipo in zone con diversa vocazione – hanno una loro validità ed una propria coerenza, purchè si affronti adeguatamente anche il problema delle infrastrutture collettive necessarie.
Partendo dall’ipotesi – la più probabile – che gli ampliamenti del “premio” andranno ad interessare maggiormente le aree dei giardini retrostanti, fra la cortina degli edifici esistente sulla Trazzera e la stradella ferroviaria, (e non tanto le sopraelevazioni) si potrebbero discutere tuttavia, alcuni punti che di seguito elenchiamo:
· se nel caso sia opportuno limitare a 2 piani fuori terra (invece che 3) quelle parti di nuova costruzione che rientrano nel premio di cubatura consentito e, ancor meglio, di imporre per queste stesse parti l’obbligo del piano terra porticato: il che garantirebbe libere visuali sulle aree dei giardini circostanti che dovrebbero essere preservati al massimo;
· che sia fissato un certo indice minimo di piantumazione e l’obbligo di mantenere e/o reintegrare le essenze agrumarie nei giardini retrostanti, eventualmente associandovi palmizi ed altre essenze tipiche mediterranee;
· che sia stabilito un certo indice minimo di copertura a verde (con suolo permeabile) relativamente ad ogni lotto interessato;
· che sia fissato un arretramento minimo dalla stradella ferroviaria, maggiore dei “canonici” mt. 6.00 della Trazzera Marina;
· che qualora si intervenga sui piani terra esistenti, mutandone la destinazione a parcheggio (come previsto nel corpo dell’art. in questione), questi devono essere caratterizzati come locali porticati (quindi spazi aperti!): anche qui, l’attenzione mira alla qualità ambientale con la fruizione visuale dei giardini retrostanti e la dilatazione degli spazi sulla Trazzera.
Come ultimo punto più legato alla fase di gestione del controllo urbanistico degli interventi, ed in ordine alla garanzia del rispetto del vincolo ventennale di immodificabilità – che giustamente i progettisti hanno inserito nella norma – potrebbe proporsi l’obbligatorietà di un controllo a cadenza fissa eseguito e certificato da parte degli organi di vigilanza del Comune, sul rispetto delle concessioni rilasciate e delle relative destinazioni d’uso.
Art. 76: Zone E1 – Aree agricole, lett. A) – Generalità
Emendamento n. 7/REC-NTA, approvato con delibera di C.C. n. 4/01
OSSERVAZIONE: Sembra probabile (almeno, ciò si vuole augurare!) che non sia stata ben valutata la portata dell’emendamento n. 7/REC-NTA di cui alla D.C.C. n. 4/01 (e, quindi, la sua legittimità), laddove la modifica proposta consentirà, in pratica, più che il raddoppio della superficie dei piani cantinati/seminterrati rispetto alla superficie dei soprastanti piani terreni. E ciò contrariamente alle stesse ragioni poste a sostegno della proposta formulata, la quale sembra (!) mirare alla tutela del territorio (tant’è che in origine si limitava a consentire la costruzione di cantinati con superficie non superiore al 30% del soprastante piano). Infatti, in un fabbricato con superficie coperta al piano terra di dimensioni ml. 8 x ml. 8 = 64 mq., applicando l’emendamento deliberato, si potrebbe costruire legittimamente un sottostante cantinato di ml. 12 x ml. 12 = 144 mq (!!!), più del doppio del piano terra.
Si chiede, pertanto, di revocare tale emendamento.
Osservazioni al REC:
Art. 3, comma 1: - Attribuzioni della Commissione Edilizia
Emendamento n. 6/REC, approvato con delibera di C.C. n. 4/01
OSSERVAZIONE: Alla luce della vigente normativa urbanistica regionale (artt. 2 e 7, L. R. 71/78), risulta illegittimo l’inserimento dell’emendamento n. 6/REC di cui alla D.C.C. n. 4/01, laddove si richiede l’inserimento delle parole “qualora esistente e non soppressa”, all’art. 3, 1° comma, del nuovo REC, stante l’obbligo legislativo della nomina della CEC, giusto l’esplicito chiarimento della Circolare regionale Ass.to EE.LL. n. 2 del 13.4.2001, pubblicata sulla GURS n. 20/2001 (chiarimento, si precisa, confermativo dell’autorevole parere espresso nell’articolo a firma di Ciro Silvestro, allegato – paradossalmente! – quale ragione della proposta del suddetto emendamento, laddove si legge testualmente: “Conclusioni diametralmente opposte valgono, però, nel caso in cui l’istituzione di particolari commissioni o comitati sia prescritta da leggi regionali. Stante l’inidoneità della norma in questione (ndr., art. 41, Legge 449/97) ad incidere sulle materie attribuite alle regioni, la cancellazione di organi collegiali potrà realizzarsi soltanto laddove nulla è stato stabilito dalla legislazione regionale circa la loro necessità e le loro competenze.”
Osservazioni di ordine generale al PRG:
Piani Insediamenti Produttivi (PIP):
OSSERVAZIONE: Si osserva che, in dipendenza della revoca del Piano Insediamenti Produttivi in località Masseria, giusta D.C.C. n. 16/98, è venuta meno una previsione urbanistica dettata dall’art. 2 della L.R. 71/78, come modificato dall’art. 3 della L.R. 15/91, concernente l’obbligo di prevedere in favore degli artigiani aree per il soddisfacimento del fabbisogno degli insediamenti produttivi e servizi connessi (per come, tra l’altro, previsti nella delibera Commissariale n. 2/97 di approvazione della Relazione sul fabbisogno decennale per la quantificazione delle aree da assoggettare a prescrizioni esecutive), nella misura di cui alla localizzazione della predetta area approvata con D.A. n. 686/90, allora dimensionata per n. 61 lotti, contro i previsti n. 33 lotti della lottizzazione d’iniziativa privata approvata successivamente alla suddetta revoca dallo stesso precedente C.C..
Si ritiene, pertanto, doversi suggerire di prevedere una zona urbanisticamente idonea ad assolvere ai suddetti obblighi legislativi, rendendo – inoltre – un dovuto servizio ai numerosissimi artigiani e imprenditori locali, che – da decenni – attendono di potere allocare le loro unità locali in luoghi a ciò modernamente attrezzati ed urbanisticamente compatibili.
Perimetrazione delle zone B0:
OSSERVAZIONE: Si osserva che, contrariamente a quanto correttamente rappresentato nella originaria stesura del PRG del Marzo/1999, nella tavole di Piano adottate sono scomparse le zone B0. Quest’ultime, individuavano i Tessuti urbani storicizzati, ai sensi della Circolare dell’ARTA n. 2-DRU dell’11.7.2000, e sono normate (stranamente, considerando che sono state cancellate!) dall’art. 53 delle NTA. Esse individuavano i nuclei storici del nostro territorio (in pratica le zone A) e la loro perimetrazione, oltre che obbligatoria, costituisce elemento invariante del tessuto urbano, non valutabile – quindi – come scelta di progetto.
Tale perimetrazione è diretta conseguenza delle risultanze storiche dello studio preliminare alla formazione del Piano e prescinde dalla valutazione sulla qualità architettonica e storicità dell’edilizia in essa contenuta attualmente.
Si propone, pertanto, di ripristinare le zone storicizzate B0, come definite nell’originaria stesura del Piano datata Marzo/1999, e di integrare le norme di attuazione seguendo le disposizioni impartite dall’ARTA con la Circolare n. 3-DRU dell’11.7.2000.
Dimensionamento residenziale stanziale del nuovo PRG:
OSSERVAZIONE: Si osserva che appare illegittimo, contraddittorio e irrituale quanto affermato al terzo alinea del deliberato di cui all’atto di adozione consiliare n. 3/03, laddove – dopo avere espresso chiaramente il contenuto della deliberazione -, inopinatamente, si è aggiunto il suddetto 3° alinea che tra le righe pone come elaborato di PRG una “verifica abitanti a seguito degli emendamenti del Consiglio Comunale e delle prescrizioni dell’ufficio del Genio Civile”, che di fatto ha alterato il dimensionamento del Piano come deliberato dal Commissario ad Acta con proprio atto n. 2/97, e che, per disposizione legislativa, è immodificabile. Con tale “verifica” (!), si porta a 18.299 il numero di abitanti insediabili, contrariamente ai 15.257 preventivati nell’originario dimensionamento commissariale.
Si chiede, pertanto, di accogliere la presente osservazione stralciando dal suddetto atto deliberativo n. 3/03 (e dagli elaborati di Piano) il suddetto nuovo dimensionamento, improprio, scorretto, fuorviante ed illegittimo.
Perimetrazioni di zona:
OSSERVAZIONE: Si è rilevato in fase di visione degli elaborati di PRG che molti perimetri di zona non sono stati riportati come erano indicati nel vigente PRG; alcune zone ex B2 sono state elevate a ex B3; così come zone ex B0 sono diventate ex B2; alcune zone C ampliate ed altre con indice aumentato.
Si richiede di rivedere le suddette perimetrazioni per essere ricondotte ai deliberati consiliari.
Aree a destinazione pubblica:
OSSERVAZIONE: Si sono rilevate numerosissime aree a destinazione pubblica ricadenti su fabbricati residenziali regolarmente concessionati. Tali previsioni comportano di fatto la non attuabilità delle stesse; sono pertanto illegittime e necessitano di essere modificate, anche alla luce dell’art. 8, Allegato A, del D.A. 17.5.79, n. 91, come modificato dal D.A. 22.3.2000.
Si richiede di rivedere le suddette previsioni non attuabili.
Recepimento di sopravvenute normative,
direttive e atti pianificatori sovracomunali e comunali:
OSSERVAZIONE: Si sono rilevati i mancati recepimenti nel REC delle sopravvenute norme introdotte dall’art. 14 della L.R. n. 2 del 26/3/2002 riguardante la D.I.A. (denuncia inizio attività); non sono stati introdotti nelle previsioni di Piano le previsioni progettuali inserite nel PRUSST Valdemone, deliberati favorevolmente da questo stesso Consiglio Comunale; non è stata recepita la normativa regionale sopravvenuta nel settore commerciale (L.R. 28/99 e DPR 11/7/2000).
Si richiede di volere adeguare gli elaborati di Piano, colmando le suddette lacune nelle more dell’adozione delle P.E. e del contestuale invio all’ARTA.
